무주택 서민을 위해 주택임대차보호법을 개혁하라!
지난 6월 28일, 국회 법제사법위원회 법안심사소위원회는 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안을 통과시키면서 두 가지 핵심 개혁 조항을 누락시켰다. 그것은 바로 전월세인상률상한제 도입, 임차인에 대한 계약갱신청구권 부여이다. 이 두 가지 핵심 개혁 조항에 대해, 현재 여당은 반대하고 있고, 야당은 찬성하고 있는데, 법제사법위원회의 국회의원 수는 8:8로 여야 동수이다. 법제사법위원회는 이 두 가지 조항에 대해 추후 공청회 등을 거쳐 다시 논의하기로 했다. 다른 어느 때보다 더 선한 의지의 조직화가 필요한 시점이다. 전월세인상률상한제 도입, 임차인에 대한 계약갱신청구권 부여, 이 두 가지는 무주택 서민의 주거권 보호를 위해 반드시 도입되어야 한다. 이하에서는 이 두 가지 조항에 대한 개혁안을 다음과 같이 구체적으로 제안한다.
(1) 시민사회 내부에서 주택 전월세 인상률 상한을 “가계물가지수 상승률+⍺, 또는 가계물가지수 상승률의 2배 범위 내”로 정하자는 의견도 있으나, 이는 집주인에게는 여전히 이익을 주고 세입자에게는 여전히 손해를 끼치는 것이기 때문에 받아들이기 힘들다. 이 의견처럼 전월세 인상률 상한을 가계물가지수 상승률과 연동시킨다 하더라도, 집주인과 세입자 모두에게 공정한 전월세 인상률 수준은, ⍺를 더하거나 2배로 하지 않는 “가계물가지수 상승률” 그 자체가 되어야 한다. 가계물가지수 상승률은 대표적으로 소비자물가상승률인데, 이 소비자물가상승률 정도로 전월세 인상률을 정하는 것이 집주인과 세입자 모두에게 공정하다.
(2) 전월세 인상률 상한을 가계물가지수 상승률과 연동하는 것은, 해마다 그 인상률이 달라지므로 집주인과 세입자 국민 모두에게 그 인상률이 예측 가능하지 않고, 복잡하게 여겨질 수 있다는 단점이 있다. 또 가계물가지수 상승률이 공정하게 결정되지 않고, 그것이 산정되는 과정에서 뇌물이나 로비에 의해 부정하게 결정될 가능성도 배제할 수 없다는 단점도 있다. 그래서 전월세 인상률 상한의 기준 기간을, 계약 기간으로 하거나(예: 현행 계약 기간인 2년에 몇 %) 1년으로 하여(예: 1년에 몇 %), 전월세 인상률 상한을 고정시키는 것이 바람직하다. (가칭)기독교주거권연대(준)가 제안하는 것은, 중고등학교의 학제(각 3년)에 따라, 무주택 서민 가정의 중고등학생들이 안정적으로 공부하고 친구 관계를 맺을 수 있도록, 계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하고, 그 3년 계약기간 동안 전월세 가격의 인상률을 최대 10%로 제한하는 것이다. 1년으로 환산하면 3.3%이다. 이 인상률은 최근 몇 년 동안의 소비자물가상승률과 큰 차이가 없는데, 소비자물가상승률은 2006년 2.2%, 2007년 2.5%, 2008년 4.7%, 2009년 2.8%, 2010년 3.0%, 2011년 4.0%, 2012년 2.2%였다.
(3) 전월세인상률상한제를 실시할 경우, 신규 세입자가 제외되어서는 절대 안 되고, 반드시 신규 세입자를 포함하여 모든 세입자에게 적용해야 한다. ‘보편적’ 전월세인상률상한제를 실행해야 하는 것이다. 이를 위해 이미 집주인과 세입자 사이에는 전월세 계약서가 있으므로, 그 계약서에 기재된 임대차계약금액을 그대로 주민센터(동사무소)에 신고하고 그 금액을 기준으로 전월세인상률상한제를 적용하는 것이 바람직하다. 현재 한국 사회에서 세입자는 어차피 주민센터에 전입신고를 해야 하고, 또 세입자가 임차주택이 경매로 넘어가는 경우를 대비하여 다른 채권자에 우선하여 전세금을 변제받기 위해서는 전입신고를 할 때 주택 임대차 계약서 확정일자를 받아야 한다. 세입자가 전입신고를 하고 주택 임대차 계약서 확정일자를 받을 때 전월세 계약금액을 같이 신고하고 주민센터는 그것을 누구든지 열람할 수 있도록 대법원 홈페이지의 부동산등기 사이트에 전송하여 그 전월세 계약금액을 공개하면 된다. 그렇게 하면 나중에 해당 임대주택에 다른 세입자가 이사를 오더라도 주민센터에 신고된 그 금액을 기준으로 전월세 인상률 상한을 적용하면, 신규 세입자가 집주인과 계약할 때 그 상한에 입각하여 계약을 맺을 수 있게 되므로, 신규 세입자가 전월세인상률상한제 대상에서 제외되는 일은 발생하지 않게 될 것이다.
(4) 중고등학교의 학제(각 3년)에 따라, 계약 기간을 3년으로 연장하고, 세입자에게 계약갱신청구권을 2회 보장함으로써, 최소 9년 동안 이사 걱정 없이 안정적으로 살 수 있게 하는 입법이 이루어져야 한다. 독일의 세입자 평균 거주 기간은 13년이다. 이사, 지긋지긋하다. 우리도 독일처럼 그렇게 가 보자! 선진국이 된다는 것은 바로 이런 것이 아니겠는가?
(5) 주택 전월세 계약 기간을 연장하고 세입자에게 계약갱신청구권까지 부여하면, 전월세 가격을 한꺼번에 인상하여 전월세가 폭등하는 부작용이 생길 수 있다는 주장이 있다. 백보 양보해서 이 주장에 조금이라도 일리가 있다 하더라도, 계약기간연장정책을 전월세인상률상한제와 동시에 함께 실시하되, 법률의 발효 적용 기준 시점을, 전월세인상률상한제와 계약기간연장정책에 대한 입법 논의가 본격적으로 시작되기 전으로 삼으면, 이들이 주장하는 부작용을 간단하게 방지할 수 있다.
(6) 정부는 “집은 돈”이라는 재개발 시대의 천민자본주의 논리를 벗어나, 이제는 “집은 보금자리”이며, “주거는 복지”라는 철학을 가지고, 정부 기관으로 (가칭) ‘주거복지청’을 설립해서 모든 국민의 주거권을 보호하는 데 관련되는 모든 업무를 통괄할 수 있게 해야 한다. 철거민을 비롯하여 세입자 국민이 자신의 주거권이 침해당할 경우, 정부 기관인 주거복지청에 도움을 요청하고 또 실제적인 도움을 받을 수 있도록 해야 한다. ‘주택 법원’이나 ‘주택 임대차 분쟁 조정 위원회’도 세워서 주거권 침해가 발생할 때 쉽게 제소할 수 있게 하고 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 해야 한다.
(7) 주택건설 및 주거 관련법들의 상위법으로 ‘주거기본법’을 제정하여 주거권을 인권으로 명시하고 주거권 보호를 입법 목적으로 명문화하여, 그 목적에 맞게 향후 주택건설 및 주거 관련법들이 개혁될 수 있도록 만들 필요가 있다.
(가칭)주거권기독연대(준)
- 참여 교회: 내수동교회 청년부 희년윤리팀, 들녘교회, 뜨인돌교회, 예수가정교회, 한뜻교회
- 참여 단체: 교회개혁실천연대, 생명평화연대, 성서한국, 평화누리, 희년사회를꿈꾸는사람들, 희년함께
- 개인 회원: 고석동, 김근주, 김영준, 박세영, 박창수, 신소웅, 오세민, 정무교
